Der Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, insbesondere Licht-, Gas-, Wasser-, Beheizungs- einschließlich zentrale Wärmeversorgungsanlagen und sanitäre Anlagen, so zu warten und so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung obliegt jedoch dem Vermieter. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu erstatten.
In der Praxis erweist sich die Abgrenzung zwischen den Wartungspflichten des Mieters und den Instandhaltungspflichten des Vermieters als schwierig, und es soll an dieser Stelle auf die Unterscheidung näher eingegangen werden. Nachdem der Hauptmieter berechtigt ist, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen, wird ihm bei einer entsprechenden Einschränkung seiner Gebrauchsrechte ein Mietzinsminderungsanspruch gegenüber dem Vermieter zugestanden (§ 1096 Abs 1 ABGB). Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden.
Der Mietzinsminderungsanspruch des Mieters besteht verschuldensunabhängig, somit auch in jenen Fällen, in denen dem Vermieter bei Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauches kein Verschulden trifft. Das konkrete Ausmaß der Mietzinsminderung lässt sich an Hand der bisherigen Judikatur ermitteln. Aufgrund der immer weiter voranschreitenden technischen Entwicklung auch im Wohnbereich erweist sich im Einzelfall eine vertragliche Regelung von Wartungspflichten im Mietvertrag als sinnvoll.
Beachten Sie jedoch, dass eine vertragliche Vereinbarung von Wartungspflichten ausgewogen und transparent erfolgen muss, denn diese Vereinbarungen unterliegen auch im Einzelfall einer Inhaltskontrolle durch die Gerichte.
So kann sich eine vertragliche Vereinbarung von Wartungspflichten, welche unsachlich und überschießend bzw. ohne sachlich nachvollziehbare Begründung erfolgt, als gröblich benachteiligend im Sinne des §879 Abs.3 ABGB erweisen, und somit dem Mieter gegenüber nicht durchsetzbar sein. Dies ist vor allem dann anzunehmen, wenn Wartungsmaßnahmen in bestimmten Zeiträumen unabhängig vom tatsächlichen Erfordernis vereinbart werden.
Beachten Sie ferner, dass in jenen Fällen, in denen ein Mieter dem Vermieter als Verbraucher gegenübersteht, sich eine Wartungsverpflichtung auch dann nicht gegenüber dem Mieter durchsetzen lässt, wenn der Inhalt dem Mieter nicht genau vor Augen geführt wird und sich somit eine derartige Vereinbarung als intransparent erweist (§ 6 Abs.3 KSCHG).
Die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten, einer mitvermieteten Heiztherme oder eines mitvermieteten Warmwasserboilers fällt in die Erhaltungspflicht des Vermieters im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Ausnahmen bestehen im Teilanwendungsbereich bei Geschäftsraumvermietungen. Armaturen fallen grundsätzlich im Vollanwendungsbereich des MRG nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters, im Gegensatz zu Rohrgebrechen, welche als ernster Schaden zu qualifizieren sind und damit vom Vermieter zu beheben sind.
Die bloße Reinigung von Armaturen ist daher im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes von der Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Mieters gemäß §8 Abs.1 MRG und in Teil bzw. Vollausnahmebereich von MRG von der üblichen Pflege dieser Einrichtungen umfasst, die dem Mieter zuzumuten ist. Reiner Oberflächenschimmel stellt keinen Mangel in der Bausubstanz dar und steht daher nicht in der Erhaltungspflicht des Vermieters, so ferne er sich leicht beseitigen lässt oder durch ausreichende Beheizung oder Belüftung der Räume vermeiden lässt.
Die reine bestimmungsgemäße ordnungsgemäße Abnützung gilt mit dem zur Vorschreibung gelangenden Hauptmietzins bereits als abgegolten und kann der Vermieter nicht deren Behebung vom Mieter fordern. Daher sind Vereinbarungen in Mietverträgen, in denen Mieter verpflichtet werden den Bestandgegenstand in demselben (z. B. neuwertigen) Zustand zurück zu geben, unwirksam.
Die Erhaltung und Reparatur von Außenfenstern fällt in die Behebungspflicht des Vermieters, während bei Kastenstockfenstern die Erhaltung der Innenfensterflügeln grundsätzlich dem Mieter zufällt. Ist jedoch der Fensterrahmen gebrochen und dringt bereits Wasser von außen in das Bestandsobjekt ein, wird von einem ernsten Schaden des Hauses auszugehen sein, welcher in der Behebungspflicht des Vermieters liegt.
Die übliche Pflege des Bestandgegenstandes ist jedoch Mietersache, weil diese in dessen unmittelbarer Beherrschbarkeit liegt. Dazu zählen insbesondere die Reinhaltung der Wohnung, also das Aufwaschen, das Abstauben von Möbel oder die Lurch-Entfernung. Als besonders problematisch erweist sich im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG eine Überbindung von Wartungspflichten in Bezug auf Silikonabdichtungen. Diese können sich im Einzelfall ohne sachliche Rechtfertigung als nichtig erweisen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Erneuerung der Fensterabdichtung von der Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters nach §8 Abs.1 MRG umfasst (Dirnbacher, MRG 2013, 150 f). Derartige Vereinbarungen im Vollanwendungsbereich sind jedoch mit Vorsicht zu genießen, zumal sie ausgewogen und nicht überschießend formuliert sein dürfen.
Eine über die übliche Pflege hinausgehende Wartungsverpflichtung ist nämlich im Anwendungsbereich des KschG, aber auch des MRG nicht rechtswirksam dem Mietergegenüber durchsetzbar (Lindinger, immolex 2016, 109). Auch das Nachstellen von Fensterbeschlägen wäre von der Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Mieters gemäß § 8 Abs. 1 MRG subsumierbar (Lindinger, immolex 2016, 109). Gleiches gilt auch im Falle von mitvermieteten Gegenständen, wie etwa Möbel oder Haushaltsgeräte (Hausmann/Vonkilch, – Österreichisches Wohnrecht §8 Rz. 6).
Wir empfehlen bei Vereinbarung von Wartungsverpflichtungen im Hinblick auf technische Geräte die entsprechenden Wartungshinweise der Hersteller dem Mieter transparent darzulegen und diese von ihm bestätigen zu lassen. Auch ein entsprechender Filtertausch von Geräten kann unter Hinweis auf die vom Hersteller vorgeschriebenen Tauschintervalle auf den Mieter überbunden werden. Mitvermietete Wärmebereitungsgeräte im Voll- oder Teilanwendungsbereich bei der Wohnraummiete fallen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Eine Mieterwartungspflicht dieser Geräte kann nach §8 Abs.1 MRG auf den Mieter überwälzbar sein, wenn diese unter einer entsprechenden zeitlichen Vorgabe präzise bzw. unter Berücksichtigung einer Differenziertheit der Wartungspflicht, welche sich unter Umständen aus der Verschiedenheit der Geräte und den Angaben durch den Hersteller ergeben kann, formuliert ist.
Dies ist auch im Teil- oder Vollausnahmebereich des MRG, sowie außerhalb des KSchG möglich, so ferne die Vereinbarung ausgewogen ist und nicht einen Vertragspartner gröblich benachteiligt.